Kredyty hipoteczne

By admin2 Comments

Wymagane dokumenty

Do wniosku kredytowego musimy dołączyć szereg dokumentów i zaświadczeń. Oprócz dokumentów potwierdzających tożsamość, wyciągów z rachunków czy książeczki wojskowej musimy zgromadzić różne dokumenty w zależności od celu na jaki zamierzamy przeznaczyć kredyt hipoteczny i źródła naszych dochodów.

Kupno domu / mieszkania

  • umowa przedwstępna sprzedaży lub w przypadku spółdzielni umowa przekazania praw
  • odpis z księgi wieczystej
  • akt notarialny potwierdzający nabycie prawa do lokalu
  • jeśli kupujemy nowe mieszkanie od developera musimy dostarczyć dokumenty potwierdzające budowę (odpowiedni komplet powinniśmy bez problemu dostać od każdego developera).

Kupno działki budowlanej

  • odpis z księgi wieczystej
  • dokument potwierdzający nabycie działki przez obecnego właściciela
  • wypis z rejestru gruntów
  • umowa przedwstępna sprzedaży
  • jeśli z księgi wieczystej wynika, ze grunt nie ma przeznaczenia budowlanego to musimy dodatkowo dostarczyć odpowiednie zaświadczenie z urzędu gminy

Budowa domu

  • odpis z księgi wieczystej
  • opis planowanych prac budowlanych
  • pozwolenie na budowę
  • projekt architektoniczny
  • potwierdzenie nabycia nieruchomości
  • wypis z rejestru gruntów

W każdym z banków musimy przedstawić zaświadczenie o zarobkach:

1. jeśli pracujemy na etacie to wystarczy zaświadczenie o 6 miesięcznym stażu
2. jeśli otrzymujemy dochody z umowy-zlecenie to będziemy musieli dostarczyć kopie umowy, rachunki z ostatnich 12 miesięcy i deklarację PIT
3. osoby prowadzące działalność gospodarczą będą musiały dostarczyć najwięcej dokumentów:

  • decyzję o nadaniu numerów REGON, NIP
  • zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej
  • zaświadczenie z US o niezaleganiu z podatkami
  • ostatni PIT roczny
  • PIT5 / PIT5L za ostatni rozliczony miesiąc

Słownik terminów

Aneks – każda zmiana umowy kredytowej wymaga dokumentu w postaci aneksu. Będziemy potrzebowali aneksu jeśli będziemy zmienić walutę kredytu lub gdy zmianie ulegną zasady naliczania wysokości kredytu.

Aval – to poręczenie wekslowe – jest to zobowiązanie złożone na wekslu, w którym zobowiązujemy się do zapłaty długu wekslowego osoby za którą poręczamy, w przypadku gdy ona nie zapłaci. Jeżeli na wekslu nie jest wyszczególnione za kogo poręczamy to przyjmuje się, że poręczamy za wystawcę.

Bank hipoteczny – bank wyspecjalizowany w udzielaniu kredytów hipotecznych na cele budownictwa mieszkaniowego i przemysłowego. Środki na finansowanie swojej działalności pozyskuje głównie z emisji hipotecznych listów zastawnych, ale także poprzez przyjmowane lokaty terminowe, emisję obligacji i zaciągane kredyty.

Cesja – to przeniesienie wierzytelności z majątku pierwotnego wierzyciela (zbywcy, cedenta) do majątku osoby trzeciej (nabywcy, cesjonariusza) na podstawie umowy zawartej między tymi osobami.

Developer – firma zajmująca się inwestycjami budowlanymi.

EURIBOR (ang. Euro Interbank Offered Rate) – stopa procentowa kredytów w strefie euro oferowanych przez jeden bank innemu bankowi. Jest to średnie notowanie z 57 największych banków strefy euro – ustalane przez FBE – Federation Bancaire de L’Union Europeenne w Brukseli.

Hipoteka – jedno z ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości, służące zabezpieczeniu oznaczonej wierzytelności pieniężnej. Pozwala ono wierzycielowi hipotecznemu dochodzić zaspokojenia wierzytelności z nieruchomości, niezależnie od tego, czyją ona stała się własnością (tzn. zbycie nieruchomości przez dłużnika nie narusza prawa wierzyciela do dochodzenia roszczeń). Dodatkowo zaspokojenie to ma pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Hipoteka kaucyjna – to rodzaj hipoteki do zabezpieczenia długu o niesprecyzowanej wysokości (stosuje się ją często do zabezpieczenia spłaty odsetek)

Karencja – przesunięcie w czasie rozpoczęcia spłaty kredytu.

Kredyt hipoteczny – kredyt bankowy, którego zabezpieczeniem jest hipoteka. Udzielany najczęściej na budowę lub zakup nieruchomości. Kredyt hipoteczny jest kredytem długoterminowym zabezpieczonym hipoteką na nieruchomości.

Kredyt konsolidacyjny – kredyt zaciągnięty na spłatę innych kredytów i pożyczek. Zamieniając wiele kredytów na jeden znacznie zmniejszają się jego koszty.

Kredyt refinansowy – kredyt zaciągnięty na spłatę innego kredytu. W wielu przypadkach opłaca się skorzystać z bardziej atrakcyjnej ofert innego banku i spłacić obecny kredyt mieszkaniowy nowy kredytem o korzystniejszych warunkach oprocentowania.

Księga wieczysta – jest to specjalny rodzaj rejestru, który przedstawia stan prawny nieruchomości, czyli pozwala autorytatywnie ustalić, komu i jakie przysługują prawa do danej nieruchomości.

LIBOR (London Interbank Offered Rate) – stopa procentowa kredytów oferowanych na rynku międzybankowym w Londynie przez 4 główne banki: Bankers Trust, Bank of Tokyo, Barclays i National Westminster. Stanowi bazową stopę procentową dla ustalania oprocentowania kredytów i depozytów. LIBOR stanowi najczęściej podstawę do wyliczeń przy walutowym kredycie mieszkaniowym.

LTV – wskaźnik używany w bankowości do określania wysokości udzielanego kredytu. Jest to współczynnik kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Jeśli chcemy sfinansować zakup mieszkania w całości z kredytu współczynnik ten będzie wynosił 100%.

Marża – Jest to kwota jaką pobiera bank za udzielenie kredytu, jest wliczana jako składnik oprocentowania,

Oprocentowanie stałe – oprocentowanie nie zmieniane niezależnie od sytuacji rynkowej.

Oprocentowanie zmienne – oprocentowanie zmieniane w zależności od sytuacji na rynku. Bardzo często uzależnione jest od wskaźników WIBOR, LIBOR i EURIBOR.

Promesa kredytowa – pisemna obietnica udzielenie kredytu przez dany bank. Czasami zdarza się, że banki developerzy wymagają tego dokumentu przed podpisaniem umowy sprzedaży domu / lokalu.

Przewalutowanie – zmiana waluty, w której indeksowany jest kredyt (np. gdy zmieniamy kredyt we frankach na kredyt złotówkowy lub odwrotnie)

Raty annuitetowe (równe) – raty o stałej wielkości w czasie całego okresu spłaty kredytu.

Raty malejące – raty o malejącej wysokości (na początku płacimy więcej, z czasem część odsetkowa raty maleje). Taki typ rat wiąże się często z koniecznością posiadania większej zdolności kredytowej.

Spread walutowy – różnica między ceną kupna a ceną sprzedaży waluty. Biorąc kredyt mieszkaniowy we frankach musimy się liczyć z tym, ze bank odbije sobie mniejsze oprocentowanie między innymi na różnicy kursowej. Bank oblicza wielkość kredytu na podstawie ceny kupna, a wielkość rat kredytu na podstawie ceny sprzedaży waluty.

Transza – wypłata części kwoty kredytu. Kredyt wypłacany jest w wielu transzach głównie w przypadku budowy nieruchomości. (Musimy się przygotować że, bank będzie wymagał dodatkowych dokumentów lub wizyt inspektorów budowlanych przed każdą wypłatą transzy)

Umowa przedwstępna – umowa między kupującym nieruchomość a sprzedającym lub developerem, w której obie strony zobowiązują się do zawarcia notarialnej umowy kupna-sprzedaży. Ten dokument stanowi podstawę do udzielenia kredytu, czasami zdarza się, że bank będzie wymagało od nas formy notarialnej tej umowy.

WIBOR – ( Warsaw Interbank Offered Rate) – wysokość oprocentowania pożyczek na polskim rynku międzybankowym. Ustalany jest w każdy dzień roboczy o godzinie 11.00, na fixingu organizowanym przez Polskie Stowarzyszenie Dealerów Bankowych – Forex Polska, na podstawie ofert złożonych przez 13 banków, po odrzuceniu dwóch najwyższych i dwóch najniższych wielkości. Dla potrzeb kredytów hipotecznych banki używają zazwyczaj Wibor 6M.

Bilansowanie kredytu

Bilansowanie kredytu oszczędnościami działa w sposób następujący:

  • jeżeli środki znajdujące się na ROR są wyższe od ustalonego limitu górnego – nadwyżka przekazywana jest na rachunek bilansujący.
  • środki znajdujące się na rachunku bilansującym każdego dnia powodują, obniżenie podstawy do obliczania odsetek , a tym samym zmniejszają koszt spłaty kredytu.

Z bilansowania kredytu oszczędnościami mogą skorzystać osoby zaciągające
kredyt w PLN. Opcja bilansowania działa w okresach trzyletnich.

O co co dokładnie chodzi z tym bilansowaniem? Jest to mechanizm zmniejszający kwotę, od której naliczane są odsetki przy kredycie hipotecznym lub pożyczce hipotecznej w PLN. Są to pieniądze zdeponowane na rachunku bilansującym powiązanym z Twoim kontem osobistym, które są bilansowane (stąd nazwa) z aktualną kwotą kredytu. Odsetki liczone są, więc od niższej kwoty – dlatego efektywne oprocentowanie kredytu w banku oferującym mechanizm bilansowania jest mniejsze niż kredytu oprocentowanego nominalnie tak samo, ale w banku, który nie oferuje planów finansowych. Dzięki temu kredyt będzie kosztował nas znacznie mniej i będziemy mogli go spłacić znacznie wcześnie. W przypadku kredytów hipotecznych jest to o tyle istotne, że są to kredyty długoterminowe, gdzie bardzo często kwota odsetek przekracza kwotę kredytu.

W jaki sposób Twoje oszczędności będą mogły zbilansować kwotę kredytu? W bardzo prosty: Twoje konto osobiste połączone jest ze specjalnym rachunkiem, na który automatycznie przenoszone są wszystkie środki powyżej ustalonego przez Ciebie limitu. Jeżeli saldo Twojego konta przekroczy ustaloną sumę, np. 3 000 tys. zł, wówczas wszystkie pozostałe środki zaczną bilansować Twoje zadłużenie. Limit możesz zmienić w każdej chwili, aby dopasować go do Twoich stałych miesięcznych wydatków. Jeżeli saldo na koncie osobistym będzie niższe od limitu, to brakująca kwota zostanie automatycznie pobrana z rachunku bilansującego.

Korzyści mechanizmu bilansowania

  • Twoje wolne środki zgromadzone na rachunku koncie, powyżej progu, którego wysokość ustalasz samodzielnie lub z pomocą doradcy finansowego, zmniejszają każdego dnia kwotę kredytu, od którego liczone są odsetki. W związku z tym procentują efektywnie tak jak kredyt, ale na plus i na dodatek bez tzw. podatku belki od odsetek.
  • W każdej chwili możesz przelać środki z rachunku bilansującego na konto osobiste i swobodnie z nich korzystać.
  • Ze względu na konieczność zabezpieczenia automatycznej spłaty rat kredytu z konta, próg dla środków bilansujących nie może być niższy niż wartość najwyższej raty kapitałowo-odsetkowej wynikającej z harmonogramu spłat.
Kredyty hipoteczne

2 Comments to “Kredyty hipoteczne”

  1. […] Podstawowym narzędziem na naszej witrynie jest wyszukiwarka kredytów mieszkaniowych(w tym również przeznaczonych na remont), która dla określonej raty kredytu oblicza wysokość realnych rat w różnych instytucjach bankowych. Wyszukiwarka jest systematycznie wzbogacane o nowe informacje i uwzględniane są w niej czasowe promocje, bardzo często występujące w bankach (zwłaszcza w okresach świątecznych). Co bardzo ważne, podane raty nie są marketingowo zaniżonymi wielkościami, ale pokazują realne obciążenie, którego można się spodziewać po podpisaniu umowie kredytowej (czyli są tym co tak naprawdę powinno interesować potencjalnego kredytobiorcę). Warto również dodać, że w wypadku kredytów walutowych, raty uwzględniają aktualne bankowe kursy walut, a tym samym koszt tzw. “różnicy kursów walutowych”, który przez inne instytucje finansowe jest zazwyczaj ukrywany. Wszystkie koszty dodatkowe kredytu oraz łączna kwotę odsetek uwzględnione są w szczegółach wniosku. Dzięki temu możecie Państwo precyzyjnie ocenić oferty banków i wybrać najlepszy dla siebie kredyt hipoteczny. […]

  2. kate_78 says:

    Witam! Proszę o rozwianie moich wątpliwości. Jesteśmy z mężem właścicielami połowy domu, zgodnie z operatem szacunkowym całość w roku 2005 była warta 280.000. Zaciągnęliśmy wtedy kredyt na 23000 CHF, który będziemy spłacać do 2025 roku. W związku z tym, że istnieje możliwość wynajęcia naszego mieszkania, podjęliśmy decyzję o zakupie swojego domu, tym bardziej iż kwota jaką uzyskamy z dzierżawy prawie w całości pokryłaby wysokość raty nowego kredytu. W związku z tym mam pytanie, ponieważ może moje plany i rozumowanie niekoniecznie idą w parze z możliwościami- czy mamy szansę na kredyt w wysokości 420000 (najchętniej CHF)? Wartość domu, który chcemy kupić to 282000, resztę byśmy przeznaczyli na wykończenie stanu surowego. Zarobki mojego męża to 6500 netto, ja niestety jestem na urlopie wychowawczym. Nasze koszty utrzymania 4 osobowej rodziny z kredytem to ok. 1000 zł. Posiadamy również kartę kredytową z limitem 4300 (nietknięta) oraz limit kredytowy 4500 w całości spłacony. Jakie mamy szanse? Wyleczyć się z marzeń 🙁 ?

Leave your Comment

Blue Taste Theme created by Jabox